Alternativas para adelantar transacciones inmobiliarias haciendo uso de herramientas digitales
Daniel Felipe Medina Pedraza – dmedina@medinalegal.co
De la perceptible crisis económica generada por el SARS-CoV-2, cuya enfermedad derivada se conoce como el coronavirus (COVID-19), evidentemente no pudo escapar el sector inmobiliario.
La total detención del sector sumergió a todos los intervinientes en una circunstancia casi que cronometrada para hallar alternativas que permitan llevar cabo transacciones de forma digital y/o remota, lo cual resulta un reto en un sector tan conservador frente a lo digital, en el que veníamos acostumbrados a comerciar dichos bienes suponiendo siempre una visita que permitiera ver, caminar, medir, hasta oler y en el caso de algunos «percibir la energía» del inmueble, circunstancia de la cual dependía la transacción en gran parte. Y, en cuestión de tramitología ni se diga, aparte de visitar un sinnúmero de inmuebles y derrotar la indecisión para llegar a elegir el indicado, debían llevarse a cabo trámites presenciales en notarías, bancos, oficinas de registro de instrumentos públicos y en algunos casos en las oficinas de las secretarías de hacienda departamentales, casi todas en repetidas ocasiones.
Sin embargo, el necesario aislamiento social impide la presencialidad en dichas visitas, aun cuando se trata de un negocio tan trascendental que en promedio abordan las personas dos veces a lo largo de su vida. Y por eso resulta necesaria la implementación de herramientas que se ocupen de aspectos comerciales, legales, financieros y de trámite ante entidades que ejercen funciones públicas en la transferencia de inmuebles.
Haciendo un barrido por las fases del proceso de compraventa de un inmueble en Colombia, actualmente, en términos digitales se encuentran las siguientes alternativas, que si bien no permiten llevar a cabo dicha transacción en su totalidad, sí ayudan en el avance en el proceso en un alto porcentaje:
Aspectos comerciales
Como es conocido, las agencias inmobiliarias y los agentes independientes digitalmente publican y comparten fotos, videos o recorridos virtuales de los inmuebles a través de correo electrónico, en sus páginas web o mediante portales como metrocuadrado, fincaraíz, properati o ciencuadras, sin embargo, visitar los inmuebles con los clientes es considerado un acontecimiento fundamental e insustituible. A hoy, culturalmente es una barrera que romper, sobre todo porque es un mercado que no podrá hacer una pausa indefinida y de cualquier modo las transacciones deberán reactivarse.
Sin embargo, como una alternativa que opta por lo digital se puede optar por hacer uso de plataformas como www.timbra.com.co, a través de la cual los compradores pueden registrar sus requerimientos y los vendedores conseguir a sus compradores y llevar a cabo todo de manera digital en cuanto a la comercialización del inmueble: i) solicitud de toma de fotografías (servicio que se presta de forma presencial y que por obvias razones se encuentra suspendido, sin embargo, a raíz de la crisis brindan un instructivo claro y útil para que los vendedores las tomen directamente); ii) agendar reuniones directamente entre comprador y vendedor a través de la plataforma; iii) realizar reuniones presenciales (servicio suspendido actualmente) o virtuales a través del servicio de videollamada que brinda la plataforma, guiada por un asesor inmobiliario; iv) firmar contratos y documentos legales de forma electrónica y segura; v) servicio notarial a domicilio para firmar escrituras en su lugar de trabajo, residencia o donde lo desee dentro de la ciudad; vi) solicitar créditos través de alianzas con entidades financieras.
Dicha plataforma no ofrece servicios a cambio de comisiones, sino que reduce todo a un costo de mil cien dólares aproximadamente por una asesoría integral en transacciones con inmuebles de un valor menor a setecientos millones de pesos y un valor aproximado de mil setecientos cincuenta dólares por asesorías en transacciones de inmuebles cuyo valor supere los setecientos millones de pesos. Inicialmente prestando el servicio en la ciudad de Bogotá.
Aspectos financieros
El sector financiero se encuentra a la altura de la necesidad, ya que, actualmente, por medios digitales o vía telefónica pueden solicitarse productos financieros de forma sencilla. Las denominadas fintech (tecnología financiera) hacen lo suyo, ya que a través de recursos tecnológicos ofrecen toda serie opciones para aquellos interesados en obtener un crédito.
En este segmento podemos encontrar plataformas loquenecesito.co o los canales digitales y telefónicos dispuestos por las entidades financieras, los cuales se han adaptado a la contingencia y permiten tramitar solicitudes relacionadas con crédito para vivienda de forma remota .
Aspectos notariales
De acuerdo con las directrices emitidas por el Gobierno Nacional en los Decretos 457 y 531 de 2020 en los cuales se autorizó la actividad notarial, la Superintendencia de Notariado y Registro fijó las reglas para la prestación del servicio público notarial a través de las Resoluciones número 03323 y 03324 de 2020.
Según lo dispuesto por dichas normas, los municipios que cuenten con una única notaría prestarán el servicio los días lunes, miércoles y viernes en horarios de 8 a.m. a 1 p.m. en «zonas de clima cálido y templado» y de 10 a.m. a 3 p.m. las que se encuentran en «clima frío». Respecto de los municipios y ciudades que cuentan con más de una notaría los días en que deberán prestar sus servicios se encuentran definidos en las tablas de información que contienen dichas resoluciones.
Ahora bien, cabe aclarar que el servicio no es prestado de forma digital o remota, sin embargo tomando las precauciones establecidas por las autoridades pueden ser visitadas las sedes de las notarías a nivel nacional.
Aspectos registrales
Finalmente, en cuanto a iniciar el proceso de registro de escrituras públicas ante las oficinas de registro de instrumentos públicos a nivel nacional debe aclararse que es posible en algunas ciudades únicamente.
A través de la Instrucción Administrativa número 05 del 11 de abril de 2020 de la Superintendencia de Notariado y Registro, se habilitó el trámite electrónico de ciertas solicitudes con el fin de permitir la radicación de instrumentos virtual o remotamente.
Esto en el ámbito inmobiliario implica que a través de ciertos mecanismos y aplicativos de la Superintendencia en mención, podrán ingresar a registro las escrituras que contengan transacciones inmobiliarias, aclarando que dicho trámite permite únicamente la radicación del documento y no el registro efectivo, es decir, se obtiene la boleta de ingreso con el número de trámite pero este queda pausado y será reanudado cuando la entidad lo determine. Lo anterior, debido a que los funcionarios no pueden asistir a las oficinas a realizar los registros en el sistema.
En síntesis, podrán ingresar a registro escrituras públicas con compraventa de inmuebles pero el registro no se hará sino hasta que la entidad reanude sus funciones. Esto ocasiona que en los certificados de tradición y libertad aún no figuren los nuevos actos inscritos relacionados con el inmueble.
Los círculos registrales cuyo registro remoto o virtual opera son Bogotá (norte, centro y sur), Medellín (norte y sur), Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga y la buena noticia es que dicha radicación remota o electrónica será adelantada por la notaría en la cual se tramite el respectivo instrumento público y no por el particular, según lo informó la entidad.
Queda claro entonces que la compraventa de bienes inmuebles en algunas de las principales ciudades del país puede adelantarse en gran medida, quedando pendiente la fase del registro de la escritura pública en la oficina de registro correspondiente.